1. 서울 집값은 과연 미친걸까?

뉴스에서 그런 기사를 본적이 있습니다.
서울에 전세집을 구하려면 연봉을 한푼도 안쓰고 모아서 10년 내집을 사려면 15년, 강남에 있는 집을 사려면 30년이라는 기

사를요. 근데 과거에도 크게 다르지 않았습니다.
1980년 4인 가구의 월평균 소득이 22만 4321원, 자장면 500원, 라면 100원, 버스비 100원, 서울 아파트 한채 1200만원
2016년 4인 가구의 월평균 소득은 539만 3154원, 자장면 5000원, 라면 700~100원, 버스비 1100원, 서울 아파트 평균가 5억

734만원
단순 비교하면 평균 소득은 약 25배, 물가는 10배, 서울 아파트는 42배가 올랐습니다.
이렇게 보면 아파트만 미친듯이 오른것 같기도 하지만 실제로 따지고 보면 그렇지도 않습니다.
1980년대에는 4인가구기준으로 5년 정도 모으면 서울에 아파트를 살수 있었습니다.
2016년대에는 4인가구기준으로 10년 정도 모으면 서울에 아파트를 살수 있습니다.
생활 수준의 향상을 고려하면 2배가 늘었는데 체감상으로만 미친듯이 상승한것뿐이지 통계자료로 보면 그다지 미친 상승은

아닌것 같습니다.

다들 좋아하시는 세계 주요도시와의 비교도 가져와 볼까요

http://www.ytn.co.kr/_ln/0102_201606021101420701

이 뉴스를 보시면 24평 아파트 평균 가격은
모나코 57억, 런던 33억, 홍콩 22억, 뉴욕 18억, 도쿄 10억, 서울 4.3억입니다.
서울은 인구만 따지면 세계에서 열손가락안에 드는 메가시티입니다.
세계 주요도시로 따져봐도 서울 집값은 상당히 저렴한편에 속합니다.
그냥 단순 비교로 세계 주요도시랑만 비교해봐도 충분히 상승여력이 있습니다.

그렇다면 우리는 왜 집값이 비싸다고 느끼는걸까요
우리의 눈높이가 높아졌기 때문입니다.
주택보다는 빌라, 빌라보다는 아파트를 선호하고
같은 아파트중에서도 입지, 학군, 편의시설 등 다양한 여건을 고려합니다.
당연한거죠. 평생 살집이고 내 소득의 10년치가 들어가는건데 까다로울수밖에 없죠.

아까 위에서 서울 아파트 평균가가 5억 734만원이라고 했죠. 구별로 비교해보면 약간 차이가 납니다.
서초구 10억 1486만원 / 강남구 10억 679만원 / 용산구 9억 5227만원 / 중구 5억 6095만원
동작구 5억 2768만원 / 동작 5억 2616만원 / 동대문 4억 197만원 / 서대문 4억 101만원
도봉구 2억 8680만원 / 노원구 2억 8957만원

가격을 보면 비싼곳과 싼 곳의 차이를 확연히 느낄 수 있죠.
시내중심가인 강남과 종로 근방에 가까울수록 비싸고 멀수록 싸집니다.

최고인 강남 3구와 최저인 도봉,노원,은평,금천구의 가격차이가 최대 3배까지 납니다.
다들 신축을 원하고 입지도 좋아야되고 학군에 기반시설, 편의시설도 좋은 아파트를 선호하다보니
그런 조건을 가진 아파트는 당연히 비쌀수밖에 없죠. 집은 한정판에 가까운 개념이니까요.

나의 소득과 형편을 고려해서 예산 안에서 맞춰보면
서울에서 찾아보면 평당 1000만원이 안하는 아파트들이 생각보다 상당히 많습니다.
최근 1~2년 사이에 집값이 많이 오른것은 사실이지만 저는 서울 집값이 미친수준은 아니라고 생각합니다.
서울 집값이 비싸다고 생각하는 이유는 단순합니다. 집값의 양극화 때문이죠.

2. 입지에 따른 집값의 양극화

1996년 6월 25일 매일경제 33P 전국 주요도시 아파트 시세 입니다
(네이버 뉴스 라이브러리에서 찾을 수 있으니 궁금한 분들은 직접 찾아보세요)

                                 1996년                 2016년 (네이버 부동산 중층기준)
강남 개포 우성 8차     31평형 평균 2억 2천              9억 5천
      대치 선경         31평   평균 2억 6천 5백          15억 (재건축 이슈때문에 비쌈)
송파      신천장미     28평형 평균 1억 4천5백           8억 5천
          가락대림     32평형 평균 1억 8천2백5십        5억 3천
     잠실 우성1,2,3차  32평형 평균 2억 5천              11억
 
관악 봉천 낙성현대     32평형 평균 1억 9천              4억 7천
중랑      면목현대     29평형 평균 1억 4천              3억 6천 5백

관악이나 중랑구의 상승률은 250% 정도인데 강남 3구는 최소 250%  최대 400% 까지 있습니다.
입지 조건에 따라 20년전에는 비슷한 가격의 아파트였는데도 지금은 2배 차이가 나기도 합니다
단순 비교로 1996년에 낙성현대 살돈에 좀 더 보태서 개포 우성을 샀다면
낙성현대를 샀을때보다 두배 더 시세차익을 누릴 수 있었던거죠
1996년만해도 강남과 강북의 아파트가격 격차는 그렇게 높지 않았습니다
20년전에도 가장 저렴했던 도봉구와 강남구의 가격차는 두배정도 밖에 안됐습니다
지금은요? 비슷한 평형이면 도봉구와 강남구의 격차가 3~4배정도 차이가 납니다.
우리가 집값이 비싸다고 느끼는 이유는 20년전 강남과 비강남권의 아파트 가격 격차와
현재 강남 비강남권의 아파트 가격 격차가 너무 벌어져서 양극화가 일어났기 때문입니다.
그때보다 교통과 도심 접근성은 훨씬 좋아졌지만 학군이나 생활 여건등의 이유로 강남을 선호하는거죠.
앞으로도 이러한 현상은 점점 심화될걸로 보입니다. 도심공동화가 진행되고 있고 최후까지 버티는건 입지니까요.
해외 사례를 봐도 마찬가지입니다. 주요도심지와 외곽지역의 양극화가 점점 심화되는거죠.
어차피 살수도 없는 주요 도심지 아파트 신축 아파트 가격을 보면서 비싸다 비싸다 하면 평생 집 못삽니다.

3. 부동산 대출 증가는 정말 시한폭탄일까?

뉴스에서는 연일 높은 가계부채, 특히 부동산 담보대출이 빠르게 상승하고 있어
추후 경기활성화 및 부동산 상승에 큰 걸림돌이 될것으로 예상하고 있습니다.
언론에서 부동산 담보대출이 늘어나는것이 굉장히 위험한 시그널이라고 얘기하고 있지만
저는 반은 맞고 반은 틀리다고 생각합니다.
개인적으로 가계부채, 특히 부동산 담보대출이 문제가 되는건
대출 규모의 증가보다는 대출 증가에 따른 소비위축이 더 큰 문제라고 생각합니다.
하나씩 살펴볼까요
한국은행에서 조사한 2015년 가계 금융 복지 조사결과입니다.

2015년 기준
가계자산 : 3억 4245만원 / 전년대비 707만원 증가 (저축 64만원 / 부동산 667만원)
가계부채 : 6181만원 / 전년대비 130만원 증가 (금융부채 203만원 증가)

위 자료에서는 재미있는 현상을 하나 볼 수 있습니다.
금융부채는 203만원 증가 / 부동산이 667만원 증가하였다는건
빚을 땡겨서 집을 산 사람들은 이자부담보다 부동산의 가치 상승이 더 큰 레버리지 효과가 나타나고 있다는겁니다.

가구소득 : 4767만원 (전년비 2.4% 증가 / 근로소득 3.4% 증가 / 사업소득 1.4% 감소)

근로소득은 증가율은 자산(2.1%), 부채 (2.2%) 보다 0.2~0.3% 높습니다.
사업소득만보면 내부수진이나 소비위축이 얼마나 큰지 체감할 수 있습니다.

금융부채/순자산비율 : 15.4% (전년대비 0.4% 증가)
자산대비 부채비율 : 18%
금융부채/가계저축 비율 : 64.1%
가계원리금부담액 : 연 952만원 (전년비 122만원 증가)

언론에서 말하는것처럼 가계자산에 대한 부채비율이나 상환 부담액은 높지 않습니다.
저금리 기조로 실물자산 가격이 상승함에 따라 부채증가액보다 자산 증가액이 3~4배정도 많습니다.
이게 뭘 의미하냐면 대출로 빚이 늘어나는 양보다 대출을 받아서 산 실물자산(아파트)의 자산증가가
4배 정도 더 많기 때문에 가계부채에 대한 우려가 생각보다 크지 않다는것이지요.
자산 대비 부채비율도 건전한 편이고요.

가구를 소득별로 20% 씩 나눈 소득 5분위에 따른 분류별 자산 부채 소득입니다.
(전체 100% 중 보유 범위)

소득 5분위 : 자산 45%, 저축 49.2%, 부동산 43.6%, 부채 46.2%, 금융부채 45.6%, 가구소득 45.9%
소득 4분위 : 자산 20%, 저축 22.6%, 부동산 21.4%, 부채 23.6%, 금융부채 24.3%, 가구소득 24.3%
소득 3분위 : 자산 14.2%, 저축 14.5%, 부동산 15.4%, 부채 15%, 금융부채 15.6%, 가구소득 16.3%
소득 2분위 : 자산 10.4%, 저축 9.8%, 부동산 11.6%, 부채 11.0%, 금융부채 10.8%, 가구소득 9.9%
소득 1분위 : 자산 6.4%, 저축 5.6%, 부동산 8.0%, 부채 4.1%, 금융부채 3.7%, 가구소득 3.6%

분위별로 보면 엄청난 불평등을 실감할 수 있죠. 상위 20% 소득자가 전체 자산의 45%를 보유하고 있으니까요
여기서는 굉장히 재밌는 현상을 하나 볼수 있는데
소득이 높은 5분위 4분위에서는 부동산 보유 비중보다 부채 비중이 더 높은반면
소득이 낮은 3,2,1분위에서는 부동산 비중보다 부채비중이 낮습니다.
특히 소득이 제일 낮은 1분위에서는 부동산과 부채 비율이 2배 가량 차이나는데요
이를 바꿔서 해석하면 1분위인 저소득자에게는 대출이 어려워 빚을 땡겨서 집을 사기 어려우니
부채비율보다 부동산 비율이 높은것이고 반대로 소득이 높은 5분위는 빚을 땡기기 쉬우니
부동산 비율보다 부채비율이 더 높은것입니다.

하나 더 흥미로운 자료가 있는데
소득이 높은 5,4,3 분위는 금융부채보다 가구소득이 높은반면
소득이 낮은 2,1 분위는 가구소득이 부채보다 낮습니다
이 자료가 의미해주는건 간단합니다. 5,4,3분위는 빚을 통해 부동산을 구입하였고
그 부동산을 통해 임대소득을 얻고 있어 금융부채보다 소득 비율이 더 높다는거죠.

소득분위에 따른 자산 부채 소득 자료가 알려주는 사실은 간단합니다.
소득이 낮으면 빚을 땡기기 어렵고 소득이 높은 사람은 빚을 땡겨서 부동산을 사서 임대소득을 얻음으로써
가구소득이 늘어나는 빈익빈 부익부 현상이 가속화되고 있는거죠.

하나만 더 볼까요. 2014년 대비 2015년 자가주택 보유율 증감율입니다.

소득 5분위 : 1.1% 증가 / 소득 4분위 : 1.7% 증가 / 소득 3분위 : 2.8% / 소득 2분위 -0.8% / 소득 1분위 0.4%

주목할건 중산층이라고 볼수 있는 3분위의 자가주택 보유 증감율인데요
하위소득은 증감이 거의 없거나 감소한반면 3분위는 자가주택 보유율이 증가하였습니다.
대기 또는 실수요자들이 작년에 대거 주택을 구매한것을 알수 있습니다. 아마도 전세난에 지친 것이겠죠.

능력있는 사람들에게만 빚을 지게 해줬고 부채비율도 높지 않습니다.
실수요자들이 대거 구입하였고 자산건전성도 양호한편입니다.
부동산 담보 대출 증가가 정말 시한폭탄일까요? 저는 현재까지는 아니라고 보여집니다. 앞으로는 모르겠지만요.
정부가 내놓은 부동산 대책을 보면 하나의 확실한 흐름을 알수 있습니다.
부동산 시장은 무너지지 않게 유지시키면서 부채 건전성은 유지하고 싶은거죠.
8.25 대책을 보면 명확히 알수 있습니다. 신규 공급은 줄여서 아파트 가격은 받치면서 대출규제는 강화하는거죠.
물론 우려되는 부분은 분명 있습니다만 그건 나중에 다뤄보도록 하죠.

4. 미국발 금리인상이 부동산에 미치는 영향

1년전 이맘때쯤 저는 주식을 하고 있었습니다. 그때 증포의 이슈는 미국발 금리인상이었죠.
세계경제 침체로 인한 사상 초저금리로 시중에 유동성이 대거 유입되었고
이게 주식과 부동산으로 흘러가면서 작년 주식과 부동산은 사상 최대 호황을 맞았습니다.
많은 분들이 단군이래 사상 초저금리라는 저렴한 대출금리로 인해 주택 구매를 결심하였고
연준에서 미국 경제가 회복되고 있다는 시그널을 날리면서 미국발 금리인상이 이슈가 본격적으로 시작되었던때이기도 합니

다.
1년이 지난 지금이요? 미국 금리는 계속 동결되었고 오히려 한국 금리는 더 떨어졌습니다.
작년 분위기로는 분명 금리가 당장이라도 오를것 같았는데 왜 떨어진걸까요.
저는 두가지 이슈때문이라고 봅니다.
미국 고용지표가 생각보다 좋아지지 않았고 브렉시트로 인해 세계 경제의 변동성이 커졌기 때문이죠.
저는 향후 1~2년간은 금리가 동결되거나 소폭 오를것으로 예상하고 있습니다.
예상의 근거는 다음과 같습니다

1) 크게 호전되지 않는 미국 경제

지난 1년간 미국이 금리 인상을 하지 못한 이유로 든것이 경제가 예상보다 호전되지 않았다 라는 이유인데
이를 뒷받침하는 근거가 미 노동부가 발표하는 고용지표입니다.
2015년 9월 5.1% 였던 실업률은 2016년 8월 4.9% 까지 하락하였지만
신규 고용지수가 항상 목표치에 미달하여 경제가 금리를 올릴만큼 호전되지 않았다는게 이유였죠.
2016년 8월 신규 고용자는 15.1만명 증가하였지만 시장 예상치였던 18만에는 미달하였습니다.
8월 고용지표가 예상치를 미달하였으니 9월 금리인상은 아마 어렵겠죠.
미국 경기는 서서히 호전되고 있지만 금리인상을 할만큼은 아니라는 얘기입니다.

2) 미국와 일본,EU의 온도차

미국 경기는 호전되고 있고 디플레이션 우려로 금리인상을 준비하고 있지만
미국 금리인상이 미국 경제에만 영향을 미치는게 아니라 전세계적인 영향을 미치고 있기 때문에
미국 입장에서도 세계경제에 미칠 영향을 고려하여 금리인상에 신중한 스탠스입니다.
1년동안 금리인상을 할듯말듯 하면서 매파와 비둘기파가 싸운 이유도 저는 시장에 시그널을 준걸로 추측하고 있습니다.
'우리 이제 슬슬 금리를 올려볼까 해 니들도 대비는 하고 있어' 라고 간보기를 한거죠.
이 간보기가 이렇게 길어질줄은 몰랐지만요.
금리 인상을 통해 시장에 풀린 돈을 걷어들이려는 미국과는 반대로 일본과 EU는 전혀 다른 스탠스를 취하고 있습니다.
양적 완화를 통해 경제가 크게 살아난 일본은 미국의 금리인상 상황을 보고 추가 양적완화 카드를 고민하고 있고
EU의 드라기 총재는 내년 3월까지는 기존 양적완화를 유지, 필요하면 연장 가능이라는 기존의 입장을 고수하고 있습니다.
일본과 EU가 미국만 목빠지게 바라보고 있는 상황에서 미국이 섣불리 금리인상을 단행할 수 있을까요?
금리 인상 잘못하면 기껏 회복세로 돌아서고 있는 세계경제가 다시 불황을 맞을수도 있습니다.
소폭이라도 미국 입장에서는 당장 금리인상은 부담스럽습니다.
향후 1년간은 0.25%의 소폭 인상 또는 동결 정도가 될것으로 예상합니다.

3) 금리와 경제성장률의 관계

금리는 보통 경제성장률에 수렴합니다.
한국은 이미 2% 대에 저성장 국면에 접어들었고 내수침체, 주요 산업군의 대외경쟁력 및 수출 악화로
당분간 2% 의 저성장이 지속될것으로 보여집니다.
한국은행 입장에서도 금리를 올리기는 부담스러울겁니다.
경제는 저성장에 성장률이 높아질 기미는 안보이고 금리를 잘못올리면 가계부채에 시한폭탄이 될수도 있고
그렇다고 미국이 금리를 올려버리는데 한국만 안올릴수도 없고 말이죠.
특히 건설경기 호조와 건설 투자 증가로 인해 경기회복을 이끌고 있는 현 상황에서
경기회복을 위해서 부동산시장을 놓을수가 없는 상황입니다.
오히려 하반기중에 한번 더 금리를 인하할 가능성도 배제할 수 없죠. 내년에 대선이 걸려있잖아요.

전세계가 유래없는 초저금리 상태를 장기간 유지하고 있는데 저는 오히려 이 초저금리 상태가
당분간 지속될것이라고 전망합니다. 이건 한번도 걸어본적이 없는 길이라 경제에 어떤 영향을 미칠지 궁금하기도 합니다.
폭락론자들은 폭락론에 대한 근거로 이런말을 합니다
"금리가 올라서 이자 부담이 높아지면 가계에 시한폭탄이 된다. 이제 폭탄돌리기가 머지 않았다"
1년 전에도 금리가 올라서 대출 상환부담이 높아진다고 했는데 지금도 상황은 똑같습니다.
예상보다 초저금리 상태가 장기화될 수 있는거죠.
금리인상에 따른 이자 부담 증가로 부동산이 위축될거라고요?
저는 향후 1~2년간 집을 팔아야 될 정도로 이자부담이 늘어나는 금리인상은 어렵다고 봅니다.
그러려면 적어도 미국 금리가 2~3% 정도는 되야 합니다.

5. 인구절벽과 생산 가능 인구 감소

폭락론자들에게 화두가 된것이 헤리 덴트의 인구절벽입니다.
소비지출이 정점에 달하는 45세 ~ 49세 인구가 줄어드는 시기에 소비가 급속히 하락한다는것이
헤리 덴트가 주장한 인구절벽의 요체인데요

인구절벽 직전 소비지출 정점 시기가

일본 1989 ~ 1996년
미국 2003 ~ 2007년
이탈리아 2013 ~ 2018년
영국 2010 ~ 2013년
한국 2010 ~ 2018년
중국 2015 ~ 2025년

일본과 미국을 보면 묘하게 생각나는 부분이 하나 있죠.
일본은 인구절벽 직전 소비지출 정점 시기 이후 잃어버린 20년 시기를 겪었고
미국은 2007년 이후 서브프라임 모기지 사태를 겪었습니다.
저 두 시기에 일본과 미국의 부동산이 폭락했으니 인구절벽에 따른 부동산 가격 하락은 그럴듯해보입니다만
이탈리아는 인구절벽이 아직 찾아오지도 않았는데 경제 불황을 겪고 있고
영국은 인구절벽 시기가 이미 지났는데도 부동산이 폭등했습니다.

덴트가 주장한 인구절벽론에서
한국의 출산률 정점은 1971년으로 42년 뒤인 2013년에 부동산 가격이 정점을 기록하고 한국은 일본의 전철을 밟을 것이다 라고 했는데 2013년에 비해 2014년 2015년 2016년까지 부동산 가격은 연일 피크를 찍고 있습니다
인구절벽 = 집값하락 이라는 공식이 일치하지는 않는다는거죠.
각 나라의 경제 상황과 외부 요인에 따라 인구절벽이 부동산에 미치는 영향은 틀립니다.

하나 더 사례를 들어볼까요.
독일의 인구 정점은 1964년, 덴트의 이론을 대입할 경우 독일의 부동산 시장은
42년 뒤인 2006년에 정점을 찍어야 합니다만 독일의 부동산은 2006년 이후에도 꾸준히 우상향하고 있습니다.
덴트가 우리나라에 대입한 인구절벽론의 예시는 일본뿐입니다.
성공적으로 인구절벽을 극복한 다른 나라의 모델은 제시되어 있지 않죠.

물론 우리 경제 상황은 독일보다는 잃어버린 10년 시기의 일본에 더 가깝지만 거품경제 시절에 일본만큼은 아니라는거죠
인구절벽에 따른 소비 감소로 소폭 하락과 조정기는 있을 수 있어도 폭락이 올만큼 충격파는 크지 않습니다.

그리고 폭락론자들이 하나 간과하고 있는것이 에코세대입니다.
베이비붐 세대가 낳은 자식들을 에코세대라고 하는데 이 에코세대들이 본격적으로 부동산을 구매할 수 있는 시기가 된게 2010년 이후입니다.
인구절벽이 시작되더라도 베이비붐 세대와 에코세대가 수요교체, 흔히 말하는 손바뀜이 되는거죠.

에코세대에 대한 통계자료를 하나 볼까요. 2010년 통계청의 인구주택 총조사를 바탕으로 한 에코세대의 통계입니다.

            베이비부머     에코세대

자가          59.6%         15.4%
전세          19.1%         31%
월세          15.9%         42.5%

2010년 기준으로 전국 주택 자가보유율은 61.2% 입니다.
에코세대는 평균에 한참 못미치는 15%의 자가보유율이죠.
저는 베이이부머 세대와 에코세대의 격차가 주택 구매 대기수요라고 보여집니다.
에코세대의 월세인 43.5% 에서 베이비부머의 15.9% 를 뺀 26.6% 가 주택 구매 대기수요가 될수 있다는거죠.
인구절벽에 따라 소비 위축이나 경제 위기론에는 동의할수 있지만
인구절벽 이후로 부동산 살 사람이 없어서 집값이 떨어진다 라는 의견에는 동의하기 어렵습니다.
집을 살 사람이 없어져서 집값이 떨어지는건 에코세대들이 40대가 되는 2030년 정도가 될겁니다.

6. 1인 가구 증가와 주택수

어제 나온 따끈따끈한 통계가 하나 있습니다.
2015년 인구주택 총 조사에 따른 가구수, 주택수 자료입니다.

전국  1956만 가구 / 주택(총) 1636만호 / 아파트 980만호
서울  391만 가구 / 주택(총) 279만호 / 아파트 163만호

2010년 자료랑 비교해볼까요

전국  1754만 가구 / 주택(총) 1467만호 / 아파트 857만호
서울  354만 가구 / 주택(총) 252만호 / 아파트 148만호

이 통계를 보면 에코세대의 결혼과 1인 가구 증가로 인해
전국 가구수가 200만 가구 가랑 증가하였습니다. 주택은 169만호 그중 아파트는 123만호 증가하였고요
서울은 가구수 37만 가구, 주택은 27만호 그중 아파트는 15만호 증가하였습니다

가구수는 증가하였는데 가구수가 증가한만큼 주택은 증가하지 않았습니다.

이 통계가 의미하는게 뭘까요? 아직 집이 부족하다는 겁니다.
앞으로 계속 주택은 노후화될거고 가구수는 계속 늘어날겁니다.
이 통계는 서울에 소형 강세는 지속될거라는 주장을 반증합니다. 혼자 살아도 소형평수 아파트에 살고 싶으니까요.