정부의 부동산 규제가 심해서 서울의 중심부 강남4구 위주로 똘똘한 1채를 부동산 전문가들이 외치고
그렇게 하라고 이야길 했지만, 결국 고금리 4%도 안되는 수준에서 폭락했는데, 이렇게 폭락하지 않더라도
무너질 수 밖에 없는 기본 요인인 수요와 공급면에서 80만 노령층의 주택을 30~40만 젊은층이 사주기
때문에 단순 계산해도 수요가 50% 빠지는 것이기에 아파트를 살 수 있는 여력이 있는 분 을 기준으로
보더라도 수요가 반으로 줄어드는 시기에 어떻게 주택값이 오르겠는가? 앞으로는 20만명대로 감소하는데
아무리 부동산 업자편에서 붙어먹고 산다고 하지만, 이런 기본적인 정보는 이야기를 하지않고 다른 변수들
재건축, 더 이상 건축부지가 없다, 선호하는 지역은 정해져 있다는 둥, 전철 인프라 등, 역세권이 좋다는 등
이야기 하지만 제일 중요한 인구문제는 애써 외면하였지요. 아마 3년전부터 이런 요소들을 이야길 수백번
은 했을 것입니다. 그 많던 똘똘한 부동산 전문가, 투기자들은 지금어디에 숨어 있는가요?
자칭 전문가라는 분들은 대도시 집중인구, 금리,교육, 병원 인프라 등을 내세우고, 소득수준은 무시하면서
더오를 수 밖에 없다고 부추겼는데, 모든게 한도에 달하면 반대로 가는 물극필반이 생길 수 밖에 없지요.

그런데 10여년전부터 서울대 보건대학원 조영태 교수는 인구론에서 수요가 줄어드니,가격이 하락할 수밖에
없다고 말했지요. 그래서 초중고학생과 대학인구가 줄어들어 흔히 말하는 "벚꽃피는 순서로 지방대학이
사라진다"고 말했지요. 여기에 붙어먹고 사는 교수,강사.연구원과 대학주변 상권이 같이 무너진다고 이미
5~6년전에 말했지요. (여기서나 신문에 부동산이 하락했으니까 아직도 "쭙쭙"이라고 선동하고,건설업자에
붙어먹고 사니까,  어쩔 수 없죠. 그러면서 자신의 양심은 팽개치고, 돈을 좀 벌려고 하지만 이마저도 서서히
사라진다.)

서울의 경우도 PIR(소득대비 부동산가격)이 7~8년 정도의 국제적 표준이 된다고 본다면 작년 PIR이 19년
~20년 정도이니, 50~60% 정도는 떨어져야 국제적 기준에 맞아들어가지요. 지방역시 이런 기준을 적용하면
최소 40%수준은 하락해야 맞을 것이고, 물론 과다공급과 적게 공급된 지역간에 하락의 정도는 있겠지만
아마도 이렇게 하락하면 정권이 바뀔 가능성이 많겠지요. 그래서 정부돈으로 아파트를 매입해서 저소득층,
신혼부부 임대용으로 사용하겠지만 한계가 있고, PF대출은 터지는데는 터지고, 미분양이라도 PF대출한
금융사들도 별 뾰족한 수가 없으니 그냥 연장할 수 밖에 없을 것이고, 안터지는게 서로 유리하지만, 가격
하락으로 수익이 반토막 나는걸 감수할 수 밖에 없겠지요. PF대출사들이 어느 한 업체라도 발을 빼면
당연히 무너지기 때문이지요. 그리고 정부에서 정권보호 차원에서 여러가지 완화정책(보금자리,생애첫주택
취득세,양도세 감면 등등)을 하고, 금리가 정상화되는시기(최소 2.5%정도)가 되어야 입질을 할 것으로 보고,
이런 정부완화정책과 아파트 가격이 50~60% 하락, 금리 정상화 시기가 되어야 어느 정도 매수시기가 될 것
으로 생각하는데, 그런데 그것도 앞으로 아파트가 반등을 기대하거나 투기용으로 하면 낭패를 보게 된다.
(한국은 저출산의 덫에 걸려서 적자가 늘어나 어떻게 국가를 운영해 나가기도 힘들 정도라고 봅니다)

늘 하는 이야기 이지만 한국은 인구증가없이 한국은 죽어가는 나라가 되고, 물론 서울과 같이 인구가
몰리는 지역은 그나마 낫겠겠지만, 지방은 갈수록 부동산이 스스로 붕괴되고 소멸될 가능성이 커지요.
현재도 경상북도 대구위쪽 지역과 전라남도 지역은 앞으로 제대로 행정구역이 형성이 안될 정도로 초고령
사회가 되고, 경남도 함양,산청,의령,거창,합천 등 서부 경남에는 청년층이 아예 살지를 않고 노인촌으로
변했다. 앞으로 경남지역도 선출직인 국회의원,지방행정직 들도 몇 개 군단위로 더통합이 되어 서로 자리
싸움을 할 가능성이 높지요. 결국 국민이 이런 지경으로 가는데, 선출직인들 온전하지도 않고 인구를 증가
할 국가적 시책은 없고, 서로 자기 지방으로 오라는 유인책이 난무하겠지만, 결국 감소하는 지방의 인구를
끌어 당기는 임시방편이고, 결국 인구가 줄어들면 부동산 하락은 어쩔 수 없는 것이다.인구증가가 얼마나
힘든지 이미 여러정책, 유인책 등 많이 했지만, 결국 돈은 돈대로 헛돈 내버리고,국무총리가 실패를 인정
하고 다시 대책을 내놓아라고 하는 것보다 미혼인 청년층에 질문을 하여 대책을 세우는게 오히려 정확한
대책이 나올 것으로 봅니다.(한국도 미혼 청년층을 결혼으로 유인하기 위해 일본처럼 정부부채가 늘러날
수 밖에 없고, 이런 정책없이 인구증가를 기대하기도 어렵고, 계속하락하는 부동산을 잡을 방법이 없다)

부동산 1.3대책으로 내놓은 것이 규제지역 해제, 민간분양 택지 상한제 적용 지역 해제, 전매제한완화,
수도권 분양권 상한제 실거주의무 폐지,중도금 대출 분양 보증가 기준 폐지,특별공급 분양가 기준 폐지,
주택청약 당첨자 기존 주택처분 의무 폐지,무순위 청약 자격요건 완화,HUG보증 대출 보증확대를 시행
하나 DSR규정은 그대로 둔 상태와 은행들이 스스로 풀기도 힘들고,20~30년 채권 운영으로 원리금을
갚아나가는 상황에서 아직 거치식으로 만기일시 상환방식이 50%를 겨우 넘은 상황이기에 즉 이자만 내는
방식이기에 공급과잉과 수요부족으로 인한 것과 이미 오를 때로 오른 부동산에 거의 전부 투자된 상황,
2000조원 이 말해주기에 개인들은 여력이 없다고 봐야 하고, 결국 돈을 빵빵하게 가진 대기업 그룹들이
임대를 하기 위해서 매수하는 서울, 수도권 지역, 광역시 지역에 임대가 잘되고 수요가 많은 곳 위주로
가격이 떨어질 만큼 떨어진 상환에서 임대회사가 은행,증권,보험,외국투자자들이 펀드를 만들어 인수할
가능성이 크고, 이것도 가격이 하락하여 임대와 수익을 계산하여 수익이 남을 가격대에 매수가 들어오고,
당분간은 기다리고 매수를 위한 준비 등을 할 것으로 봅니다. 인수할 주체는 기업 밖에 없기 때문입니다.
대기업 임대사업 역시 부동산 임대펀드로 4~5% 수익을 제시하면서 많이들 모집할 것이라 생각합니다.
이것 역시 3년전에 했던 말이지요. (롯데,SK,신영,KT,NH,대신증권,현대산업,현대엔지니어링,교원,부영,
대한토지신탁 등이고,대기업건설업체가  미분양으로 정신 못차리고,있지만 몇 개 업체가 뉴스테이사업에
개발,중개,임대에참여할 것으로 보이지요. 대기업이 임대까지 뛰어들어도 정부에서는 아무 말을 못할
지경에 와버린 상태이니까요.)