KB국민은행은 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율이 7년 6개월 만에 하락했다는 조사결과를
발표했다. 특히 강동구의 전세가율은 전월대비 0.8%포인트 내려 가장 큰 하락세를 보였고 강남구
(0.7%포인트), 송파구(0.5%포인트), 서초구(0.5%포인트)가 그 뒤를 이었다.
 
국민은행 관계자는 “전반적으로 계절적인 비수기에 접어들었고 그 동안 전세가격이 크게 상승한 강남
지역의 경우 재건축 단지의 이주 수요 감소요인이 있고, 위례신도시 및 미사강변도시 입주 물량 과다의
영향으로 전세 물건 소진 속도가 점차 늦어지고 있다”고 밝혔다.
 
서울지역 전세가격 하락은 전국적인 주택가격 붕괴의 전조로 볼 수 있다. 그 동안 전세가격이 올랐던
가장 큰 이유는 금리인하 때문이었다. 시중금리가 내리면 집주인은 전세임대보다 월세임대가 유리해진다.
전세물량이 줄어들기 때문에 당연히 전세가격이 상승하는 것이다.
 
지난 6월 한국은행이 기준금리를 1.25%로 인하 했는데도 불구하고 전세가격이 하락하기 시작했다는
점은 매우 중요한 변화이다. 즉, 추세적인 흐름이 바뀌기 시작했다는 의미이다. 전세가격 하락이 공급
과잉에 따른 이유라면 당연히 주택가격도 영향을 받을 수밖에 없다. 전세가격이나 주택가격은 모두
수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 시장원리에 따르기 때문이다. 즉, 주택시장이 공급과잉으로 인한
가격 하락압력을 견디지 못하는 한계점에 도달한 것으로 볼 수 있다.

지난해에도 3월과 6월 두 차례의 기준금리 인하 이후 하반기 동안 주택가격이 상승했다가 올해 초 하락세
로 반전했었다. 이처럼 금리인하는 단기적으로 수요를 늘려주어 주택가격을 상승시키는 효과가 있다.
그러나 금리인하가 새로운 수요를 창출하는 것은 아니고 미래의 잠재수요를 현재 유효수요로 앞당길 뿐이다.
 
반면에 금리인하가 공급을 촉진시키는 역할을 한다. 시장원리에 따라 건설업계는 팔릴 수 있는 한 주택을
팔려고 하기 때문이다. 앞당겨진 수요에 발맞추어 공급을 늘리게 되고 미래 수요는 고갈된다. 결국 시기의
문제이지 수요 공백상태가 올 수밖에 없다.
 
이미 우리나라 주택시장은 공급과잉 상태에 있다. 2015년말 기준 1천명 당 주택수가 약 410호로 추정되고
이미 분양되어 입주예정인 물량을 추산해 보면 당분간 매년 약10호 정도 증가하게 되어 있다.
 
공급과잉의 또 다른 증거는 미분양이다. 미분양이 2개월 연속 증가했다. 지난달 전국 미분양 주택이 6만
가구에 육박했다. 이는 전월(5만5456가구)대비 8.2%(4543가구) 증가한 것으로 지난해 12월(6만1512가구)
수준이다.
 
그리고 주택 인·허가 실적은 연간 기준 역대 최대인 지난해 흐름이 계속되고 있다. 올 상반기 주택 인·허가는
지난해 같은 기간보다 18.4% 증가한 35만5309가구를 기록했다. 상반기 기준 1991년(36만1000가구) 이후
가장 많다. 입주기준으로 본다면 향후 약 3년 동안 주택공급이 급증할 수밖에 없는 구조이다.
 
미국 금리동향도 변수이다. 미국 연방은행이 올해 9월 아니면 12월부터 금리인상을 재개될 수 있다고 예상
되고 있는 시점에서 한국은행이 추가적으로 금리를 인하하는 것도 어렵다.
 
따라서 우리나라 주택시장이 공급과잉 악화로 인해 조만간 하락세로 반전하고 급락할 것으로 예상한다.
지금 시점에서 전세가격 하락은 전국적인 주택가격 붕괴의 전조로 볼 수 있다.